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　　全球资管巨头施罗德资本联合西子国际成立30亿房地产基金，瞄准长三角核心城市优质资产。事实上外资进入中国房地产已持续多年，但当前外资投资仅占上海楼市极小份额。本文剖析外资抄底背后的市场逻辑与真实影响。

　　近期，一则关于外资抄底中国房地产的消息引发热议。全球知名资产管理公司施罗德资本宣布与浙江西子国际达成战略合作，共同组建总规模约30亿元人民币的私募房地产股权投资基金，重点投资长三角核心城市的优质写字楼及消费类基础设施。

　　长三角地区作为中国经济最活跃的区域之一，其核心城市的优质商业资产向来备受资本青睐。施罗德此次投资看似声势浩大，实则30亿规模在上海这样的超级城市中显得杯水车薪。值得注意的是，外资对中国房地产市场的布局由来已久。从黑石集团早年在物流地产的持续加码，到高盛与森瑶中国合作开发新基建项目，再到近期多家外资私募基金完成备案，外资进入中国房地产市场的步伐从未停歇。

　　当前外资加速布局中国房地产，主要基于两方面考量：一是核心区域商业资产价格已跌至历史低位，如近期上海静安区某商业综合体以评估价54%的腰斩价成交；二是政策层面持续松绑，国家外汇管理局新规取消了外资结汇资金不得购买非自用住宅性质房产的限制。这种低价+政策的双重利好，确实为外资提供了难得的入场时机。

　　然而，外资动作对整体市场影响有限。据统计，外资在中国房地产市场的总投资额不足200亿，仅占400多万亿市场总量的万分之0.5。更重要的是，商业地产与住宅市场的联动性意味着，在人口结构变化、经济转型等根本性问题未解决前，所谓的抄底时机可能尚未真正到来。

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